严荣在将共有产权方式引入住房保障和供应体系的政策背景下，着眼于共有产权住房的可持续发展和进一步推广，需要对几个关键问题做深入讨论，以此既回应理论研究和政策实践中的一些疑虑，也为相关政策的完善提供参考。
第一，共有产权住房应该怎么定位？在现有的住房保障和供应体系中，共有产权住房应该如何定位，是属于保障性住房，还是属于市场化商品住房？这个问题不是一个简单的类型划分问题，而是涉及保障与市场的基本关系，并且对共有产权住房的可持续发展也具有重要影响。如果缺乏相对明确的定位，在建设、供应、分配、管理等一系列环节上都有可能出现模棱两可的局面，而这势必在某些方面引发一些负面现象，从而损害共有产权住房可持续发展的社会基础。在这方面，经济适用住房就足以作为前车之鉴。由于定位不清，各种各样的“福利房”都戴着经适房的帽子，于是“开着宝马住经适房”之类的报道不断出现，使经适房一度成了“过街老鼠”。所以，共有产权住房的探索，不仅要在具体操作和技术层面改进经适房的相关政策，更要在政策定位和实施策略上吸取经适房的教训。
笔者以为，对于共有产权住房的定位，一方面可以鼓励各地的试点探索，另一方面也不必过于拘泥 “保障与市场”的属性界定，而应定位于一种政策性住房。所谓“政策性住房”，是介于基本住房保障与市场化之间的一种有政策扶持的住房。从这个角度看，整个住房保障和供应体系包括基本住房保障、政策性住房和市场化住房三大类别。与此相对应，政府的主要职责分别是救助、帮扶和引导。共有产权住房的政策特性，既有一定的保障功能，同时又强调保障对象的责任（如支付一定比例的首付、若干年转让后要将部分收益交给公共部门等）。在这种定位下，共有产权住房的运行是一种“半封闭”框架，无论是准入、建设、运行、管理，还是转让，都有相应的规范，既与保障体系相衔接，又具有转化为商品住房的渠道。
第二，共有产权住房是否助长购房需求？一些研究者认为，政府通过政策支持，以共有产权方式帮助部分中低收入群体购买住房，会人为地助长部分支付能力不强的群体的购房需求，这不仅不利于引导市场预期，而且会使这部分群体因为购房而挤压其他消费支出，从而影响生活质量。持这种观点的研究者往往会以美国次贷危机的发生机理作为例证。这种担忧是有必要的。如果共有产权住房在政策设计上不够完善，这种现象并非不可能出现。
不过，在对上海共有产权保障房政策实践的调研中，我们发现这种疑虑几乎不存在。相反，绝大多数购买共有产权保障房的家庭都表示因为有了政府的政策支持，他们的购房需求得到了合理满足，而且其他消费支出未受到明显影响。原因可能有几个方面。其一，符合准入条件的大多数家庭都已有一定面积的住房，但是已有住房或者过于狭小，或者过于老旧，因而这些家庭的住房需求不在租赁，而在购买或改善。其二，如果缺乏相应的支持，这些家庭只能通过长年的“节衣缩食”不断增加积蓄去购买市场化商品住房。政府通过共有产权方式予以支持，这些家庭可以减少购买住房的初始支出，缩短积累储蓄的周期。其三，通过住房资产的逐步升值，这些家庭的财富总值也会有所上升，这种“房产财富效应”会促进消费。所以，对符合准入条件的家庭而言，购买需求是既定的，政府的政策帮扶，不仅不是人为地助长购房需求，反而是使之合理满足，从而改善总体生活质量。
为此，相关政策设计至关重要。在定位于政策性住房的基础上，应坚持一些基本原则。首先，要有准入条件。虽然原则上每一个家庭都有机会获得政府的扶持，但应结合住房困难程度和收入与财产状况设计一些准入条件，使需求得到有序释放与合理满足。这些准入条件可以逐步放宽，但不能完全没有。设计准入条件，既要符合住房供应和分配的规律，也要适应住房需求和消费要求。其次，购房家庭应占过半数的共有产权份额。对于共有产权住房而言，不能说政府所占份额越高，政府的支持力度就越大，或者说支持效果就越好。有时可能恰恰相反。持有超过半数的共有产权份额，既是购房家庭所应承担的责任，也是有效防范相关风险的重要条件。再次，设定共有产权关系的最长期限。现有的相关政策和实践都规定了共有产权关系的最短期限（一般为5年），但为了更有效地发挥共有产权方式的帮扶作用，还应该设定共有产权关系的最长期限，比如15年或20年。超过这个期限，或者由购房家庭购买政府所持份额，或者由政府回购。这种最长期限的设计对于避免出现福利陷阱具有重要作用。
第三，共有产权住房能否适应房价下行调整？与许多住房政策一样，共有产权住房的相关政策是在房价上行调整周期中开展探索的，其基本背景就是房价持续上涨，使得部分中低收入住房困难群体的支付能力相对不足，因而需要政府通过共有产权方式提供帮扶。但是，住房市场是周期波动，既然有上行调整，就必然会有下行调整。如果住房市场处于下行调整周期，房价不断下降，共有产权住房还有存在的必要性吗？如果有，应该怎么完善相关政策设计，使之实现可持续发展？
如果房价处于下行调整周期，居民的住房资产会缩水，资产负债率则上升。抛开区位因素，假如各类住房的价格同比例下降，购买市场化商品住房的家庭会面临更大幅度的资产缩水，而购买共有产权住房的家庭在资产缩水幅度上会有所降低。这是由于政府持有一定比例的产权份额，因而无论资产增值，还是资产缩水，共有产权住房购买者都会受到一定比例的调节。所以，在房价下行调整时，共有产权住房对中低收入家庭资产的相对稳定具有重要作用。
另外，从各国房价下行调整的实际影响看，中低收入阶层受到房价下降的冲击最大。通常情况下，相比中低收入阶层，富裕群体抗风险的能力更强，转嫁经济调整成本的能力也更强。所以，美国在次贷危机爆发后，只见中低收入群体被排斥出住房市场。处于房价下降的周期中，共有产权住房不仅有合理性，而且意义和价值会更大。如果部分购买了市场化商品住房的中低收入家庭，因遭遇经济调整而面临被住房市场挤出的窘境，政府应该设计相应政策，运用共有产权方式购买部分家庭自住房的部分产权份额，减少这些家庭资产缩水的幅度，从而为市场平稳和社会稳定提供支撑。
因而，即便住房市场处于下行调整周期，共有产权住房仍有发展的必要性，甚至在某种意义上说，有更大的必要性。但是，由于目前的住房政策框架大体上是在房价持续上涨时所形成的，因而有必要综合考虑各种情形。对共有产权住房政策的完善而言，具体有三个方面需引起注意。首先，在制定相关政策时要认识到房价存在下行调整的可能。无论是出台《住房保障条例》，还是制定共有产权住房的指导意见，应该有全面考虑的理念，对有些内容和条款展开更加充实和细致的研判。其次，探索共有产权份额的弹性和动态调整机制。在坚持由购房家庭持有超过半数份额的前提下，对于政府持有的产权份额，应该允许购房家庭逐渐购买从而不断提高所持有的份额比例；同样，在特殊情况下（如购房家庭遭遇特殊情况，或普遍性的经济调整等），政府也可以逐步增加所持有产权份额的比例。再次，不断完善共有产权住房的合同。在共有产权住房的运行过程中，规范共有关系的合同非常关键，因为大多数权利和义务、收益与责任都由其约定。通过完善合同，使共有产权住房在政策、法律、管理和金融等方面的风险都处于可预期与可控制的范围内。■ （作者系上海市房地产科学研究院副院长、管理学博士）
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