共有产权须明确制度底线

　　市场的冷淡正在城市间互相传导，地方政府自然各有所想。一方面是为了确保楼盘项目有效去化，确保账面指标别太难看；另一方面也是考虑如何完成后半年的推地指标。因此，委婉如南宁以“区域一体化”为名的限购调整，直白如安徽铜陵般的补贴契税、降首付，看上去各地的“分类调控”措施箭已在弦。
　　与上述几个城市的老套路不同，天津滨海新区提出借力“共有产权”则显得时尚很多。根据滨海新区规划和国土资源管理局的解释，该区的创新是针对“订单式限价商品房”推行一成首付款，开发企业垫付两成首付款，以此促进新区外来人口购房置业。所谓“限价订单式购房模式”，属于天津市保障房之外的一种政策性住房，要求开发商利润限定在5%左右，面向“夹心层”，价格普遍要比周边社区低25%左右。在此前提下，购房者仅支付一成首付，如此“双重优惠”着实显得十分诱人。
　　此前，主管部门正式明确“共有产权”在六城展开试点，未来或将有更多城市加入。六城在模式上虽各有特色，但同样设有制度底线。天津不在此列，但本次拿出的“共有产权”方案，不失为值得仔细分析的案例。
　　首先应明确的是，共有产权应支持哪些购房人的购房需求。正如住房和城乡建设部副部长齐骥明确指出，目前要做的工作是“指导地方有序开展共有产权保障房的探索”。因此，可以明确的是，共有产权应限定在保障房范畴之内。在记者印象中，最早接触“共有产权”是在东北等地的棚户区改造项目，当地推行共有产权的目的很明确，一是缓解政府棚改资金不足的难题，加快资金周转；二是为还清林、农、垦、矿棚户区政策上的历史欠账，增加当地居民一定的财产性收入，因此带有特殊的保障功能。本次推出的六个“共有产权”试点城市中，黄石主要针对城市棚户区改造；淮安则主要在经济适用房领域试点，申请条件是家庭人均月收入不高于2000元，家庭人均住房建筑面积不高于16平方米，明显针对低收入住房困难家庭。若如此参照，即使针对“外来务工人员”的共有产权住房，也应参照制定相关进入门槛，同时严格限定人均居住面积。
　　其次，需要明确的是共有产权是“谁与谁共有”。淮安的经济适用房自有产权比例经过调整后目前为个人6成、政府4成，首付金额不足的部分也是由政府部门和担保公司进行担保，从而促使银行机构放贷。与滨海新区的开发商垫付不同，不存在变相促销的嫌疑。
　　本次推出的另一种试点———北京的“自住房”也同样以政府与居民共持的原则，严格控制了房源的内部流转。作为限价商品房的一种发展，自住房扩大了保障对象范围，但同样是政府以牺牲部分土地出让收益换取部分产权，同时明确了房源未来入市的基本要求：购买满五年、与政府按比例共享收益、政府优先回购。
　　尽管获取部分产权的途径不同，但目前试点的几个城市基本明确了共有产权房由政府主导的内部流转原则。因此很难想象，如果个人与开发商共有产权而失去政府的主导，未来房产的转让与抵押权责该如何明晰？在保障房逐渐走向封闭运行的前提下，共有产权也应顺应政策的发展。
　　另外，长期以来，保障性安居工程特别是公租房建设中，民间资本参与程度不高一直是资金紧缺的重要原因之一，背后则是长期运营和盈利模式的匮乏。如以“开发商垫首付”模式共有产权，先不谈是否违反相关中国人民银行发布的相关贷款规定，仅给予开发商5%的开发利润空间，还要垫付2成房款，那么长期持有部分产权的积极性能有几何？
　　目前我国住房建设的重点是继续加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造，解决保障性住房总量不足的问题，让更多人享受到住房保障制度。共有产权作为一种探索、一种制度补充，无疑需要更加清晰的指向性、更明确的保障范围、更健全的制度设计，从而在关键问题上与救市、促销划清界限，以名实相符。
 

来源：http://finance.ifeng.com/a/20140507/12282390_0.shtml